Gratis tool · Geen account nodig

Kopen of blijven huren?

Vul een woning in, de huur van een vergelijkbare woning en een paar aannames. Je ziet jaar voor jaar of kopen of huren je meer oplevert — waarbij de huurder belegt wat het huis gekost zou hebben — en wanneer kopen het inhaalt.

Jouw situatie

De woning

• Koopprijs
• Eigen inbreng
• Hypotheekrente — De rente per jaar op de lening, vast voor de hele looptijd.

In plaats daarvan huren

• Huur per maand — Voor een vergelijkbare woning, zonder energie en andere vaste lasten — die betaal je hoe dan ook.
• Huurstijging per jaar

Je plannen en de markt

• Hoe lang je blijft wonen
• Prijsontwikkeling woning per jaar
• Geld dat je niet aan wonen uitgeeft — De huurder houdt de eigen inbreng en de aankoopkosten. Wie in een maand minder kwijt is aan wonen, zet het verschil opzij, en allebei doen jullie er hetzelfde mee.
• Rendement per jaar — Na fondskosten. Wereldwijde aandelenindexfondsen leverden op lange termijn zo'n 6 à 8% per jaar op, met flinke dalingen onderweg.

Hypotheek

• Looptijd
• Aflosvorm — Annuïteit: elke maand hetzelfde bedrag, in het begin vooral rente. Lineair: elke maand dezelfde aflossing, dus de lasten beginnen hoger en dalen.

Kopen en verkopen

• Aankoopkosten — Overdrachtsbelasting (in België registratierechten), notaris, taxatie en advies, als deel van de koopprijs — te betalen uit eigen geld.
• Verkoopkosten — Makelaar en bijkomende kosten bij verkoop, als deel van de verkoopprijs.

Eigenaar zijn

• Belastingen op de woning per jaar — OZB of onroerende voorheffing, als deel van de waarde — alleen wat een huurder niet betaalt.
• Onderhoud per jaar — Reparaties en onderhoud, als deel van de waarde; 1% is de gangbare vuistregel.
• Overige eigenaarslasten per maand — Opstalverzekering, VvE-bijdrage en dergelijke. Ze stijgen mee met de inflatie.
• Inflatie per jaar

Belasting

• Hypotheekrenteaftrek
• Belasting op beleggingswinst

Zo werkt de vergelijking

Twee versies van jou beginnen met hetzelfde spaargeld en geven elke maand evenveel uit aan wonen. De koper stopt de eigen inbreng en de aankoopkosten in het huis en betaalt daarna de hypotheek, de belastingen en het onderhoud. De huurder betaalt de huur en houdt het spaargeld belegd.

Wie in een maand minder kwijt is aan wonen, zet het verschil opzij, tegen hetzelfde rendement. In het begin is dat meestal de huurder. Huren stijgen elk jaar en een vaste hypotheeklast niet, dus na een aantal jaar is het vaak de koper.

Voor elk jaar rekent de tool uit wat ieder zou hebben als alles die dag verkocht werd: het huis tegen de nieuwe waarde, min verkoopkosten en de resterende hypotheek, plus eventuele beleggingen — en voor de huurder de beleggingen. De belasting op beleggingen gaat eraf volgens de regels van je land. Waar de twee lijnen in de grafiek elkaar kruisen, haalt kopen huren in.

Aflossen is geen kostenpost: je krijgt het terug als overwaarde wanneer je verkoopt. Wat kopen echt kost, zijn de rente, de belastingen, het onderhoud en de aankoop- en verkoopkosten; wat huren kost, is de huur. Zet die af tegen wat het huis in waarde stijgt en wat het spaargeld oplevert, en je ziet waarom het antwoord zo afhangt van hoe lang je blijft.

Vier dingen die het beslissen

1. Hoe lang je blijft

   Aankoop- en verkoopkosten zijn een drempel die alleen tijd wegneemt. Hoe korter je blijft, hoe groter de kans dat huren wint — het jaar waarin kopen inhaalt, vertelt je hoe lang lang genoeg is.

2. Prijs tegenover huur

   Deel de koopprijs door een jaar huur. Rond 15 of lager wint kopen meestal; boven 25 wint huren vaak. De omslaghuur laat zien waar jouw woning staat.

3. Of de huurder echt belegt

   Huren wint alleen als het verschil echt wordt belegd, elke maand, en belegd blijft als de koersen dalen. Kies voor sparen om te zien hoeveel van het pleidooi voor huren op het rendement leunt.

4. De rente

   Eén procentpunt hypotheekrente verschuift de uitkomst meer dan bijna iets anders. Vergelijk een paar aanbieders, en tel de hypotheekrenteaftrek mee waar je land die geeft.

Veelgestelde vragen

Is kopen op lange termijn altijd beter?

Nee. Kopen wint als het huis meer in waarde stijgt dan het bezitten ervan kost, vergeleken met de huur en met wat je spaargeld had kunnen opleveren. Over lange periodes was dat vaak zo, deels omdat je met een hypotheek een groot bezit hebt met weinig eigen geld. Die hefboom werkt ook de andere kant op als prijzen dalen: probeer een lagere prijsontwikkeling en kijk hoe ver het antwoord verschuift.

Welke prijsontwikkeling vul ik in?

Op lange termijn stegen huizenprijzen iets harder dan de inflatie, met jaren van daling ertussen. Twee à drie procent per jaar is een redelijk midden; de laatste paar jaar zijn een slechte maatstaf. Onder 'Wat de doorslag zou geven' zie je wat jouw antwoord nodig heeft.

Waarom belegt de huurder de eigen inbreng?

Om appels met appels te vergelijken. Het spaargeld van de koper gaat in het huis; de huurder houdt het, dus het moet ergens iets opleveren. Kies 'Sparen' voor de vergelijking met een spaarrekening.

Zit belasting erin?

De belangrijkste wel: in Nederland de hypotheekrenteaftrek met het eigenwoningforfait, de belastingen op de woning, en de belasting op beleggingen — box 3 in Nederland, de meerwaardebelasting bij verkoop in België. De winst op de verkoop van je eigen woning is in beide landen belastingvrij. De regels zijn die van dit belastingjaar, voor alle jaren daarna gelijk gehouden.

Wat zit er niet in?

Een nieuwe rente als de rentevaste periode afloopt, hoeveel een geldverstrekker je wil lenen, verhuiskosten en inrichting, de kans dat prijzen net dalen als je moet verkopen, en extra aflossen. Energie en andere vaste lasten blijven aan beide kanten buiten beschouwing, omdat je die hoe dan ook betaalt.

Wat betekent vermogen hier?

Wat je zou hebben als je in dat jaar alles verkocht: voor de koper de woningwaarde min verkoopkosten en de resterende hypotheek, plus eventuele beleggingen na belasting; voor de huurder de beleggingen na belasting. Bedragen zijn niet gecorrigeerd voor inflatie, dus een bedrag over dertig jaar is minder waard dan vandaag.

Zie je huis en hypotheek in je hele plan

Zet je woning en hypotheek in YourFi naast je spaargeld, beleggingen en pensioen, en volg je vermogen en je plan tot je 100e.