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¿Comprar o seguir de alquiler?

Introduce una vivienda, el alquiler de una parecida y algunas hipótesis. Verás año a año si comprar o alquilar te deja más — con el inquilino invirtiendo lo que habría costado la casa — y cuándo comprar alcanza al alquiler.

Tu situación

La vivienda

• Precio de compra
• Entrada
• Tipo de interés de la hipoteca — El tipo anual del préstamo, fijo durante todo el plazo.

Alquilar en su lugar

• Alquiler al mes — De una vivienda parecida, sin luz, agua ni otros suministros: esos los pagas igual.
• Subida del alquiler al año

Tus planes y el mercado

• Cuánto tiempo te quedas
• Evolución del precio de la vivienda al año
• El dinero que no gastas en vivienda — El inquilino conserva la entrada y los gastos de compra. Cada mes, quien paga menos por la vivienda aparta la diferencia, y los dos hacen lo mismo con ella.
• Rentabilidad anual — Después de comisiones. Los fondos indexados de bolsa mundial han rendido a largo plazo en torno a un 6 a 8% al año, con caídas fuertes por el camino.

Hipoteca

• Plazo
• Amortización — Cuota constante (sistema francés): pagas lo mismo cada mes, al principio sobre todo intereses. Lineal: amortizas lo mismo cada mes, así que las cuotas empiezan más altas y bajan.

Comprar y vender

• Gastos de compra — ITP o IVA, notaría, registro y gestoría, como parte del precio; los pagas con tu propio dinero.
• Gastos de venta — Inmobiliaria, plusvalía municipal y otros gastos al vender, como parte del precio de venta.

Ser propietario

• Impuestos sobre la vivienda al año — El IBI y similares, como parte del valor; solo lo que un inquilino no pagaría.
• Mantenimiento al año — Reparaciones y mantenimiento, como parte del valor; el 1% es la regla habitual.
• Otros gastos del propietario al mes — Seguro del hogar, comunidad de propietarios y similares. Suben con la inflación.
• Inflación anual

Impuestos

• Deducción por intereses de la hipoteca
• Impuesto sobre las ganancias de inversión

Así funciona la comparación

Dos versiones de ti empiezan con los mismos ahorros y gastan lo mismo en vivienda cada mes. El comprador pone la entrada y los gastos de compra en la casa y luego paga la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento. El inquilino paga el alquiler y mantiene los ahorros invertidos.

Quien paga menos por la vivienda en un mes aparta la diferencia, a la misma rentabilidad. Al principio suele ser el inquilino. Los alquileres suben cada año y una cuota fija de hipoteca no, así que al cabo de unos años a menudo es el comprador.

Para cada año, la calculadora calcula lo que tendría cada uno si vendiera todo ese día: la vivienda a su nuevo valor, menos los gastos de venta y la hipoteca pendiente, más las inversiones que tenga; y para el inquilino, sus inversiones. Los impuestos sobre las inversiones se descuentan según las normas de tu país. Donde se cruzan las dos líneas del gráfico, comprar alcanza al alquiler.

Amortizar no es un gasto: lo recuperas como patrimonio al vender. Lo que de verdad cuesta comprar son los intereses, los impuestos, el mantenimiento y los gastos de compra y venta; lo que cuesta alquilar es el alquiler. Compáralo con lo que se revaloriza la vivienda y lo que rinden los ahorros, y verás por qué la respuesta depende tanto de cuánto tiempo te quedes.

Cuatro cosas que lo deciden

1. Cuánto tiempo te quedas

   Los gastos de compra y venta son un obstáculo que solo el tiempo supera. Cuanto menos te quedes, más probable es que gane el alquiler; el año en que comprar alcanza al alquiler te dice cuánto es suficiente.

2. El precio frente al alquiler

   Divide el precio entre un año de alquiler. Alrededor de 15 o menos suele ganar comprar; por encima de 25, a menudo gana alquilar. El alquiler de equilibrio muestra dónde está tu vivienda.

3. Si el inquilino invierte de verdad

   Alquilar solo gana si la diferencia se invierte de verdad, cada mes, y sigue invertida en las caídas. Elige ahorrar para ver cuánto depende de la rentabilidad el argumento a favor del alquiler.

4. El tipo de interés

   Un punto porcentual de interés mueve el resultado más que casi cualquier otra cosa. Compara varias ofertas y piensa en qué pasa con un tipo variable o mixto cuando acaba el periodo fijo.

Preguntas frecuentes

¿Comprar es siempre mejor a largo plazo?

No. Comprar gana cuando la vivienda se revaloriza más de lo que cuesta tenerla, comparado con el alquiler y con lo que podrían haber rendido tus ahorros. En periodos largos ha sido así a menudo, en parte porque con una hipoteca tienes un bien grande con poco dinero propio. Ese apalancamiento también funciona al revés cuando los precios bajan: prueba una evolución del precio más baja y mira cuánto cambia la respuesta.

¿Qué evolución del precio debo poner?

A largo plazo, los precios de la vivienda han subido algo más que la inflación, con años de caída entre medias. Un dos o tres por ciento anual es un término medio razonable; los últimos años son mala referencia. En «Qué inclinaría la balanza» ves lo que necesita tu respuesta.

¿Por qué el inquilino invierte la entrada?

Para comparar lo comparable. Los ahorros del comprador van a la casa; el inquilino los conserva, así que tienen que rendir algo en alguna parte. Elige «Ahorrarlo» para ver la comparación con una cuenta de ahorro.

¿Se incluyen los impuestos?

Los principales: el IBI y, sobre las inversiones, el IRPF de la base del ahorro al vender. Los intereses de la hipoteca de tu vivienda habitual ya no se deducen si compraste después de 2012. La ganancia al vender tu vivienda habitual está exenta si la reinviertes en otra vivienda habitual o tienes 65 años o más; la calculadora la trata como exenta. Las normas son las de este año fiscal y se mantienen iguales en los años siguientes.

¿Qué queda fuera?

Un tipo nuevo cuando acaba el periodo fijo, cuánto te prestaría un banco, la mudanza y los muebles, el riesgo de que los precios bajen justo cuando tengas que vender, y las amortizaciones anticipadas. La luz, el agua y demás suministros quedan fuera en los dos lados, porque los pagas igual.

¿Qué significa patrimonio aquí?

Lo que tendrías si vendieras todo ese año: para el comprador, el valor de la vivienda menos los gastos de venta y la hipoteca pendiente, más las inversiones tras impuestos; para el inquilino, las inversiones tras impuestos. Los importes no están corregidos por la inflación, así que una cifra dentro de treinta años vale menos que hoy.

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