Vermögenssimulator
Gib dein Erspartes, deine monatliche Sparrate, deine erwartete Rendite und deine gesetzliche Rente ein und sieh, wie sich dein Nettovermögen bis zum Alter von 100 entwickeln könnte, in heutigem Geld.
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Kaufen oder weiter mieten?
Gib eine Immobilie ein, die Miete einer vergleichbaren Wohnung und ein paar Annahmen. Du siehst Jahr für Jahr, ob dir Kaufen oder Mieten mehr bringt — wobei der Mieter anlegt, was die Immobilie gekostet hätte — und wann der Kauf aufholt.
Wähle das Land, dessen Steuer- und Rentenregeln für dich gelten. Währung und Startwerte passen sich an.
Deine Situation
Die Immobilie
- Kaufpreis
- Eigenkapital
- Sollzins — Der Jahreszins des Darlehens, fest über die ganze Laufzeit.
Stattdessen mieten
- Kaltmiete pro Monat — Für eine vergleichbare Wohnung, ohne Heizung und Nebenkosten — die zahlst du als Eigentümer genauso.
- Mietsteigerung pro Jahr
Deine Pläne und der Markt
- Wie lange du bleibst
- Wertentwicklung pro Jahr
- Geld, das du nicht fürs Wohnen ausgibst — Der Mieter behält Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Wer in einem Monat weniger fürs Wohnen zahlt, legt die Differenz zur Seite, und beide machen dasselbe damit.
- Rendite pro Jahr — Nach Fondskosten. Weltweite Aktien-ETFs brachten langfristig etwa 6 bis 8% pro Jahr, mit tiefen Einbrüchen zwischendurch.
Darlehen
- Laufzeit
- Tilgung — Annuität: jeden Monat dieselbe Rate, anfangs vor allem Zinsen. Linear: jeden Monat dieselbe Tilgung, die Raten beginnen also höher und sinken.
Kaufen und verkaufen
- Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, als Anteil am Kaufpreis — aus eigenem Geld bezahlt.
- Verkaufskosten — Makler und Gebühren beim Verkauf, als Anteil am Verkaufspreis.
Eigentum
- Steuern auf die Immobilie pro Jahr — Als Anteil am Wert — nur, was ein Mieter nicht zahlt. Die Grundsteuer trägt der Mieter über die Nebenkosten mit, deshalb 0%.
- Instandhaltung pro Jahr — Reparaturen und Instandhaltung, als Anteil am Wert; 1% ist die übliche Faustregel.
- Weitere Eigentümerkosten pro Monat — Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung und Ähnliches. Sie steigen mit der Inflation.
- Inflation pro Jahr
Steuern
- Steuerersparnis auf die Zinsen
- Steuer auf Kursgewinne
Sparziel berechnen
Sparst du für eine Reise, ein Auto oder einen Notgroschen? Gib dein Ziel, dein Guthaben und deine monatliche Einzahlung ein und sieh, wann du es erreichst und was die Zinsen beitragen.
Steuer auf Kapitalerträge
Gib ein, was du hältst und was es abwirft, und sieh, was das Finanzamt dieses Jahr davon nimmt — Freibeträge, Sätze und Vermögensteuern nach den Regeln deines Landes.
Altersvorsorge-Spielraum
Dein Einkommen, dein Alter und was schon eingezahlt ist: sieh den Spielraum, der dieses Jahr noch bleibt, und was eine Einzahlung an Steuern spart.
Nur zur Orientierung. Der Rechner hält den Zins über die ganze Laufzeit fest und lässt Preise, Mieten und Renditen jedes Jahr gleich stark steigen; in Wirklichkeit geht das in Sprüngen. Die Steuern folgen den Regeln dieses Jahres, vereinfacht, und bleiben unverändert. Ob eine Bank dir dieses Darlehen gibt, wird nicht geprüft. Dies ist keine Finanzberatung.
So funktioniert der Vergleich
Zwei Versionen von dir starten mit demselben Ersparten und geben jeden Monat gleich viel fürs Wohnen aus. Der Käufer steckt Eigenkapital und Kaufnebenkosten in die Immobilie und zahlt danach Darlehen, Steuern und Instandhaltung. Der Mieter zahlt die Miete und lässt das Ersparte angelegt.
Wer in einem Monat weniger fürs Wohnen zahlt, legt die Differenz zur Seite, zur selben Rendite. Anfangs ist das meist der Mieter. Mieten steigen jedes Jahr, eine feste Kreditrate nicht — nach einigen Jahren ist es deshalb oft der Käufer.
Für jedes Jahr rechnet der Rechner aus, was jeder hätte, wenn an diesem Tag alles verkauft würde: die Immobilie zum neuen Wert, abzüglich Verkaufskosten und Restschuld, plus etwaige Anlagen — und beim Mieter die Anlagen. Die Steuer auf die Anlagen geht nach den Regeln deines Landes ab. Wo sich die beiden Linien im Diagramm kreuzen, holt der Kauf auf.
Tilgung ist kein Kostenpunkt: Du bekommst sie beim Verkauf als Eigenkapital zurück. Was Kaufen wirklich kostet, sind Zinsen, Steuern, Instandhaltung sowie Kauf- und Verkaufskosten; was Mieten kostet, ist die Miete. Stell das dem Wertzuwachs der Immobilie und den Erträgen des Ersparten gegenüber, und du siehst, warum die Antwort so stark davon abhängt, wie lange du bleibst.
Vier Dinge, die es entscheiden
-
Wie lange du bleibst
Kauf- und Verkaufskosten sind eine Hürde, die nur Zeit überwindet. Je kürzer du bleibst, desto eher gewinnt Mieten — das Jahr, in dem der Kauf aufholt, sagt dir, wie lange lang genug ist.
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Kaufpreis gegen Miete
Teile den Kaufpreis durch eine Jahreskaltmiete. Um 15 oder darunter gewinnt meist der Kauf, über 25 oft die Miete. Die Break-even-Miete zeigt, wo deine Immobilie steht.
-
Ob der Mieter wirklich anlegt
Mieten gewinnt nur, wenn die Differenz wirklich angelegt wird, jeden Monat, und auch in Kurseinbrüchen angelegt bleibt. Wähle Sparen, um zu sehen, wie sehr das Argument fürs Mieten an der Rendite hängt.
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Der Zins
Ein Prozentpunkt beim Sollzins verschiebt das Ergebnis stärker als fast alles andere. Vergleiche mehrere Angebote und denk an die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung.
Häufige Fragen
Ist Kaufen langfristig immer besser?
Nein. Kaufen gewinnt, wenn die Immobilie stärker im Wert steigt, als das Eigentum kostet — verglichen mit der Miete und mit dem, was dein Erspartes hätte bringen können. Über lange Zeiträume war das oft so, auch weil du mit einem Kredit ein großes Vermögen mit wenig eigenem Geld besitzt. Dieser Hebel wirkt bei fallenden Preisen auch in die andere Richtung: Probiere eine niedrigere Wertentwicklung und sieh, wie stark sich die Antwort verschiebt.
Welche Wertentwicklung soll ich eingeben?
Langfristig sind Immobilienpreise etwas stärker gestiegen als die Inflation, mit Jahren des Rückgangs dazwischen. Zwei bis drei Prozent pro Jahr sind eine vernünftige Mitte; die letzten Jahre sind ein schlechter Maßstab. Unter „Was den Ausschlag geben würde“ siehst du, was deine Antwort braucht.
Warum legt der Mieter das Eigenkapital an?
Damit Gleiches mit Gleichem verglichen wird. Das Ersparte des Käufers steckt in der Immobilie; der Mieter behält es, also muss es irgendwo etwas bringen. Wähle „Sparen“ für den Vergleich mit einem Tagesgeldkonto.
Sind Steuern berücksichtigt?
Die wichtigsten: Steuern auf die Immobilie, soweit sie nicht ohnehin der Mieter über die Nebenkosten zahlt, und die Abgeltungsteuer auf die Anlagen beim Verkauf, mit Teilfreistellung und Sparer-Pauschbetrag; die jährliche Vorabpauschale lässt der Rechner außen vor. Zinsen für die selbst genutzte Immobilie kannst du in Deutschland nicht absetzen. Der Gewinn beim Verkauf ist steuerfrei, wenn du im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt hast. Die Regeln sind die dieses Steuerjahres und bleiben für alle folgenden Jahre gleich.
Was ist nicht berücksichtigt?
Ein neuer Zins nach Ende der Zinsbindung, wie viel dir eine Bank leiht, Umzugskosten und Einrichtung, die Gefahr, dass die Preise gerade fallen, wenn du verkaufen musst, und Sondertilgungen. Heizung und Nebenkosten bleiben auf beiden Seiten außen vor, weil du sie so oder so zahlst.
Was bedeutet Vermögen hier?
Was du hättest, wenn du in diesem Jahr alles verkaufst: beim Käufer der Wert der Immobilie abzüglich Verkaufskosten und Restschuld, plus etwaige Anlagen nach Steuern; beim Mieter die Anlagen nach Steuern. Die Beträge sind nicht inflationsbereinigt — ein Betrag in dreißig Jahren ist weniger wert als heute.
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